Blog

Izvršba na nepremičnine – novela ZIZ-L

prispevki

Noveliran Zakon o izvršbi in zavarovanju (v nadaljevanju ZIZ-L), je prinesel kar nekaj novosti na področju izvršbe na nepremičnine. Vzrok za določene spremembe pri nepremičninski izvršbi je bila tudi odmevna in medijsko podprta sodba Evropskega sodišča za človekove pravice (v nadaljevanju ESČP) v zadevi Vaskrsić proti Sloveniji. V navedeni sodbi je ESČP razsodilo, da so bili izvršilni ukrepi v postopku zoper Vaskrsića, nesorazmerni glede na znesek dolga. Hiša je bila namreč prodana za dolg v višini cca. 500 EUR. Kljub temu, da veljavna domača zakonodaja v času izvršilnega postopka, ni nalagala izvršilnemu sodišču, da se odloči za blažje izvršilne ukrepe po uradni dolžnosti oziroma zavrne predlog upnika zaradi nesorazmernosti, bi morale po stališču ESČP, oblasti skrbno in izrecno upoštevati druge, primerne, vendar manj skrajne možnosti.

Javnost je na omenjeno zadevo gledala iz različnih zornih kotov. Nekateri so stali na strani Vaskrsića in verjeli v to, da mu niso bila na voljo ustrezna sredstva za zagotovitev poplačila dolga. Po njihovem mnenju bi naj sodišče delovalo arbitrarno, samovoljno, izbrati bi moralo drugo izvršilno sredstvo za poplačilo dolga, saj je obstajala možnost poplačila na bolj ustrezen in legitimen način. Po drugi strani pa se je izoblikovalo stališče, da je predvsem pasivnost dolžnika in posledično dolžnost sodišča, da postopka po črki zakona, pripeljalo do prodaje Vaskrsićeve hiše. V prispevku se v subjektivno ocenjevanje sodbe ne bomo spuščali. Za ta namen bi morali prikazati bistrejšo sliko in konkretneje predstaviti dejansko stanje postopka pred ESČP. V nadaljevanju so predstavljene pomembnejše novosti pri izvršbi na nepremičnine, ki jih je prinesla novela ZIZ-L, tudi v duhu sodbe ESČP v zadevi Vaskrsić proti Sloveniji.

  1. UPOŠTEVANJE NAČELA SORAZMERNOSTI PRI IZVRŠBI NA NEPREMIČNINE IN VKLJUČITEV CENTRA ZA SOCIALNO DELO

Predvsem odmevna novost novele ZIZ-L je preprečitev izvršb na nepremičnine, katerih značilnost je, da je dolg nizek in posledično uvedba centra za socialno delo. Sodišča bodo tako imela več avtonomije pri opredeljevanju ne/sorazmernosti dolga glede na ugotovljeno vrednost nepremičnine. Zakonodajalec je prav tako vključil CSD, ki bi naj pred nastopom socialne in bivanjske ogroženosti posameznika zaradi izgube doma, opravil aktivnosti in naloge, ki so mu poverjene z matičnimi predpisi in po potrebi seznanil oziroma napotil posameznika na organizacije, ki lahko priskočijo na pomoč, ter podal mnenje o premoženjskem stanju dolžnika.

  1. Odlog izvršbe

Skozi novele ZIZ se je ureditev odloga izvršbe kar precej spreminjala. V času pred sprejetjem novele ZIZ-L je 71. člen ZIZ določal, da lahko sodišče na dolžnikov predlog popolnoma ali deloma odloži izvršbo, če dolžnik izkaže za verjetno, da bi s takojšnjo izvršbo pretrpel nenadomestljivo škodo in da je ta škoda večja od tiste, ki zaradi odloga lahko nastane upniku, in sicer v naslednjih primerih:

  • če je zoper odločbo, na podlagi katere je bila dovoljena izvršba, vložil izredno pravno sredstvo;
  • če je vložen predlog za vrnitev v prejšnje stanje v postopku, v katerem je bila izdana odločba, ki je bila podlaga za dovolitev izvršbe;
  • če je vložena tožba za razveljavitev arbitražne odločbe, na podlagi katere je bila dovoljena izvršba;
  • če je vložena tožba za razveljavitev poravnave, na podlagi katere je bila dovoljena izvršba;
  • če je dolžnik zoper sklep o izvršbi vložil ugovor;
  • če je dolžnik vložil predlog za razveljavitev potrdila o izvršljivosti;
  • če je izvršba odvisna od sočasne izpolnitve kakšne upnikove obveznosti, dolžnik pa je odrekel izpolnitev svoje obveznosti zaradi tega, ker upnik svoje ni izpolnil in tudi ni pokazal pripravljenosti, dajo sočasno izpolni;
  • če je dolžnik ali udeleženec v postopku zahteval odpravo nepravilnosti, ki so bile storjene pri opravljanju izvršbe;
  • če je dolžnik začel pravdo ali drug postopek zaradi nedopustnosti izvršbe.

Sodišče je smelo na predlog dolžnika odložiti izvršbo tudi v drugih primerih, ko so za to podani posebno upravičeni razlogi, vendar najdlje za tri mesece in le enkrat.

Novost, ki jo je z novelo ZIZ-L uvedel zakonodajalec, so dodani trije odstavki k 71. členu ZIZ. Četrti odstavek določa, da sme sodišče pri izvršbi na stanovanje, ali stanovanjsko hišo, ki je dolžnikov dom, zaradi izterjave denarne terjatve, ki je očitno nesorazmerna glede na ugotovljeno vrednost nepremičnine, ne glede na določbe prejšnjih odstavkov omenjenega člena, na predlog dolžnika ali po uradni dolžnosti, če dolžnik predloži ali je sodišču poslano obrazloženo mnenje centra za socialno delo, iz katerega izhaja, da bi takojšnja izvršba ogrozila preživljanje dolžnika ali njegovih družinskih članov, odložiti izvršbo na nepremičnino najdlje za šest mesecev in enkrat, na kar sodišče opozori dolžnika v sklepu o izvršbi. Prav tako je zakonodajalec postavil domnevo, da je dolžnikov dom stanovanje ali stanovanjska hiša, kjer ima dolžnik prijavljeno stalno prebivališče.

Nadalje je v petem odstavku 71. člena določeno, da lahko sodišče v primeru izpolnjenih pogojev iz prejšnjega odstavka in obstoja posebnih okoliščin, zaradi katerih bi bilo nadaljevanje izvršbe na nepremičnino očitno nesorazmerno glede na poseben položaj dolžnika, pri čemer upošteva tudi položaj in posledice, ki zaradi odložitve izvršbe lahko nastanejo upniku, odloži izvršbo na nepremičnino za primeren čas ne glede na omejitve prejšnjega odstavka. Če posebne okoliščine ne izhajajo iz obrazloženega mnenja centra za socialno delo, jih mora sodišču izkazati dolžnik.

V šestem odstavku tega člena je še uzakonjeno, da lahko sodišče odloži izvršbo na predlog dolžnika ali po uradni dolžnosti odloži izvršbo, če so izpolnjeni pogoji iz četrtega odstavka tega člena, razen pogoja ogroženosti preživljanja dolžnika ali njegovih družinskih članov, najdalj za tri mesece in le enkrat, na kar sodišče opozori dolžnika v sklepu o izvršbi.

  1. Izvršba na drugo sredstvo ali na drugo nepremičnino

Dolžnik lahko v osmih dneh od vročitve sklepa o izvršbi predlaga, naj sodišče dovoli drugo sredstvo izvršbe, ali naj opravi izvršbo na drugi nepremičnini. S predhodno novelo ZIZ-K je bilo dodano, da sodišče o tej možnosti obvesti dolžnika v sklepu o izvršbi. Sodišče predlog dolžnika vroči upniku, kateri se mora izjaviti v 8 dneh od vročitve. Ko se upnik izjavi ali ko izteče rok za izjavo, sodišče s sklepom odloči o predlogu. Sodišče ugodi predlogu, če dolžnik izkaže za verjetno, da bo terjatev poplačana z drugim izvršilnim sredstvom ali s prodajo druge nepremičnine. V primeru predloga dolžnika, da se izvršba izvede na plačo, pokojnino, invalidnino ali na druge stalne denarne prejemke, ugodi sodišče predlogu, samo če dolžnik izkaže za verjetno, da bo terjatev poravnana v enem letu od izdaje sklepa o dolžnikovem predlogu. Če dovoli sodišče za izvršbo drugo sredstvo, ostane zaznamba sklepa o izvršbi na nepremičnino v veljavi, dokler upnikova terjatev ni poplačana.

Z novelo ZIZ-L so bili 169. členu ZIZ dodani še trije odstavki. Šesti odstavek navaja, da sodišče v primeru izvršbe na stanovanje ali stanovanjsko hišo, ki je dolžnikov dom, zaradi izterjave denarne terjatve, ki je očitno nesorazmerna glede na ugotovljeno vrednost nepremičnine, o tem obvesti pristojni center za socialno delo. Prav tako tukaj velja domneva, da je dolžnikov dom stanovanje ali stanovanjska hiša, kjer ima dolžnik prijavljeno stalno prebivališče.

Nadalje je v naslednjem odstavku določeno, da lahko dolžnik v primeru izpolnjenih pogojev iz šestega odstavka, tudi po poteku osemdnevnega roka, ki je določen v prvem odstavku omenjenega člena, vendar najpozneje do izdaje odredbe o prodaji, predlaga, naj sodišče dovoli drugo sredstvo izvršbe ali naj opravi izvršbo na drugi nepremičnini, na kar sodišče opozori dolžnika v sklepu o izvršbi. Sodišče najpozneje do izdaje odredbe o prodaji po uradni dolžnosti dovoli drugo sredstvo izvršbe ali da se izvršba opravi na drugi nepremičnini, če iz evidenc, do katerih ima elektronski dostop, ali listin, ki so mu predložene, ugotovi, da ima dolžnik drugo premoženje, ki zadošča za poplačilo upnikove terjatve, na kar sodišče opozori dolžnika v sklepu o izvršbi.

Prejšnji odstavek se ne uporablja, če je predlagana izvršba za poplačilo terjatve iz naslova zakonite preživnine ali odškodnine za izgubljeno preživnino zaradi smrti tistega, ki jo je dajal, v primeru poplačila terjatve iz naslova posojila, vzetega za gradnjo oziroma nakup stanovanja ali stanovanjske hiše iz prvega odstavka tega člena, ali zaradi izterjave zemljiškega dolga oziroma terjatve, ki je bila zavarovana s pogodbeno zastavno pravico (hipoteko) na tej hiši oziroma stanovanju, ali zaradi izvršitve terjatve za izključitev etažnega lastnika s prodajo posameznega dela zgradbe v etažni lastnini.

Po mnenju snovalcev novele ZIZ-L bi vključitev centra za socialno delo preprečilo prodaje stanovanj in stanovanjskih hiš, kadar so dolžnikovi dolgovi razmeroma nizki in obvladljivi. Tako bi država prispevala k zaščiti dolžnikovega doma in varstvo družin v socialni stiski, ki bi v nasprotnem primeru lahko ostali brez strehe nad glavo. S tem bi se tako pripomoglo k spoštovanju načela sorazmernosti in približanju slovenske ureditve k odločitvi Evropskega sodišča za človekove pravice v zadevi Vaskrsić.

  • UVEDBA SPLETNE DRAŽBE

Z novelo ZIZ-L bo prav tako v naš pravni sistem uvedena spletna dražba premičnin in nepremičnin. To bo vsekakor dobrodošla novost za oba – upnika in dolžnika, saj bo uvedba spletnih dražb omogočila več dražiteljev in posledično se bo vrednost stvari na dražbi večala. Spletna dražba je v izvršilnem postopku že mogoče na Hrvaškem, v Avstriji, Nemčiji, na Madžarskem, v Španiji, Estoniji, na Finskem, Portugalskem, Nizozemskem in v Latviji .

Z novim 181. a členom ZIZ se vzpostavlja pravna podlaga za spletni iskalnik prodaj nepremičnin. V prvem odstavku omenjenega člena je določeno, da Vrhovno sodišče Republike Slovenije za namen pregledne in uspešne prodaje nepremičnin v izvršilnem postopku upravlja in vzdržuje spletni iskalnik prodaj nepremičnin, s katerim lahko zainteresirani kupci iščejo nepremičnine, ki so predmet prodaje, zlasti po merilih, kot so vrsta rabe nepremičnine (stanovanje, hiša, poslovni prostor, zemljišče), čas in kraj dražbe oziroma spletni naslov, na katerem poteka spletna javna dražba, pristojno sodišče, ipd.

Javna dražba se bo načeloma opravila kot spletna javna dražba, razen če bo sodnik ocenil, da je primerneje, da se izvede narok za prodajo nepremičnine na javni dražbi. Sodnik bo lahko odločil, da se izvede narok za prodajo nepremičnine na javni dražbi tudi, če na prvi spletni javni dražbi ni bil prijavljen noben dražitelj. Narok za prodajo nepremičnine na javni dražbi se bo opravil v sodnem poslopju, če sodišče ne odloči drugače.  V primeru spletne javne dražbe bo potrebno oprostitev plačila varščine predlagati tri delovne dni pred začetkom spletne javne dražbe. 

Spletne javne dražbe se bo smel udeležiti le tisti, ki se bo najpozneje tri delovne dni pred začetkom javne dražbe prijavil v spletni aplikaciji. Po prijavi in plačilu varščine bo pridobil enolični znak, s katerim bo anonimno sodeloval na dražbi. Spletna dražba se bo začela samodejno, ko bo nastopil čas, določen za začetek dražbe. Začetek in čas trajanja spletne javne dražbe bo sodišče določilo v odredbi o prodaji. Podrobnejša pravila v zvezi s spletno javno dražbo bo predpisal minister, pristojen za pravosodje.

Aljaž Sagadin, mag. prava

Meni